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房价下跌高达30%!今年深圳最先扛不住的片区出现了!

作者:admin发布时间:2022-10-08 02:02

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前两天,乐有家公布了今年第一季度深圳二手房房价下跌区域表,列出了同比去年同期深圳跌幅最大的各个板块。

图中的数据显示,过去一年深圳房价跌幅超过10%的片区达到25个!

根据数据,我们能够得知,过去一年跌幅最大的片区并不是之前涨得最猛的片区,而是南山一个并不那么起眼的板块??南山中心区,跌幅达到了30%。

排名第二的是华强北,跌幅为28%,华强北在楼市中同样算不上是网红片区。

跌幅最大的两个区域竟然是南山和福田两个不太起眼的板块,我想这多少会出乎大家的意料。

下面我们就来细细扒一下这份下跌片区名单,分析一下它们过去一年房价撑不住的原因!

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其实你应该发现,下跌超过10%的板块主要有三类。

第一类:顶级学区板块

比如翠竹、百花、八卦岭,都是带顶级学位、老小区扎堆的片区。

去年,深圳顶级学区房的平均跌幅能达到20%,是跌幅最大的房子。

就拿经常传出笋盘的百花片区来说,片区内的长城花园,去年跌得最猛的一套学区房,直接跌了700万;

最近我从中介那里又收到消息,南天一花园有一套107平的3房,挂盘价只有1100万,低于指导价184万。

顶级学区板块的大跌,应该不出绝大多数人的意料。

毕竟去年打压学区房的政策很多,这些片区的房子多数楼龄在20年以上,全靠学区撑起房价,学区的确定性被打破,直接要了学区房的命根,房子的价格撑不住是很自然的事。

第二类:前几年房价涨得比较快、价格虚高的片区。

典型的板块是:前海、大冲、蛇口

说这一类板块价格虚高,主要是因为这些片区的指导价和市场价格往往差距很大。

比如前海,小区的指导价多数在9-10万/?之间,市场实际的单价在13-14万/?之间

比如蛇口,小区指导价价格在10万/?左右,市场报价普遍停留在13万/?

再比如大冲,小区的指导价多数在13万/?,市场价格在15-17万/?之间

去年一整年,房贷都是严格按照指导价贷款,如果指导价和市场价差距大,那么首付成本就会很高,这些板块缺少成交、下跌幅度持续走高的主要原因,就是因为指导价。

第三类,也是跌幅最大的一类:核心地段的老旧片区

比如地处南山、跌幅最猛的南山中心区;

再比如地处福田腹地的华强北、车公庙、新洲、石厦。

以往我们可能会有一个刻板印象,认为只要是在南山、福田的板块,房价就算是下跌,下跌幅度也比其他区域的板块少。

但这一次的数据打了脸。

南山、福田这些城中村扎堆的老片区,别说和其他区的核心板块比如大运、光明中心区、红山相比,即便是和其他区比较老的板块相比,跌幅也更大。

龙岗布吉的大芬板块,跌幅只有14%;

光明的老城区公明,下跌幅度只有13%;

宝安的西乡,跌幅只有15%,只有南山中心区跌幅的一半

按理说,地处最佳地段,有配套、交通还方便,市场需求应该不会少,那为什么这些板块反而成为了整个深圳下跌最猛的区域?

要搞清楚这个问题,就得了解为什么这些板块会下跌。

核心区的老旧片区,房价下跌的逻辑其实都是相似的。

我就拿这次下跌榜单高居榜首的南山中心区,作为这一类板块的典型来分析。

为什么南山中心区的二手房跌幅最大?主要有3个原因:

第一个原因是产品原因

因为片区面积比较小,而且建设比较成熟,各类配套又很齐全,所以真正能给到住宅小区的空间其实并不多,

但是,在有限的空间中,片区内的小区数量却非常多。

我截了中心区的区域图,大家可以看到南山中心区的小区密度非有多大。

在这个条件下,南山中心区的社区形成了两个特点:

社区小、户型小

如果你去看南山中心区现在的社区,你会发现,片区的社区主要是以小社区为主。

片区内很多小区只有一两栋楼,连小区的空间都没有,即便是有围合式的小区,也是社区面积很小、楼龄很老的小区

南山中心区的华联小区

而户型方面,南山中心区小区的户型多数是60-90?之间的中小户型,很少看到大户型。

南光城市花园这种61?的“大两房”户型,在中心区很常见

小户型+小社区,都是典型的刚需配置,但大家不要忘了,由于指导价贷款导致首付成本升高,亚美发财网,刚需想买深圳的二手,难度越来越高。

因此,当下二手房市场的主要买家已经不是刚需客,而是改善客。

改善客对于产品和社区的需求是最看重的,而这两点,正是南山中心区的弱点。

在这样的市场下,想要争取客源,只能降价。

第二个原因:新房供应增加而且价格更低

前几年,深圳还是一个以二手房交易为主的存量房市场,新房供应很少,那个时候,大部分深圳人买房只能看向二手。

那个时候,如果想要以最低代价入场南山,选哪里?答案是南山中心区,因为这里是南山的房价洼地之一。

但到了现在,新房价格比二手的洼地还要低。

比如最近传闻即将要开盘的南头新盘鸿荣源尚?公馆,价格还没正式公布,但预计单价大概也就在8-9万/?之间,而南山中心区二手价格最低单价也要10万/?上下。

过去这里有市场,是因为南山的房价洼地是南山中心区的二手房,而现在的洼地变成了新房,谁还会去选南山中心区的二手?

第三个原因:没有概念、没有新的发展空间

这一个原因我想大家应该很好了解,深圳是一个追求概念的城市,但是南山中心区这一类板块都已经是成熟的片区,没有任何可开发的土地,也就没有概念可言。

而且更尴尬的是,福田、南山很多片区虽然老,但很多房子相比罗湖动辄30年的楼龄,还是有些差距,所以这些区域的旧改项目和旧改规划并不多。

和新区相比,没有新概念,也没有新的空间开发;

和真正的老片区相比,又没有老旧小区改造再创财富神话的可能。

处在中间位置的南山中心区,其实挺尴尬的。

房价下跌30%已经成为过去,更重要的是未来。

南山中心区、华强北这些片区,既然价格已经跌了那么多,那么它们的价格是不是已经到了底部?

对于这个问题,我的观点是:

片区整体价格确实不会再跌了,但是片区内的笋盘还会不断出现!

从大趋势来看,在官方刺激政策的加持下,深圳房价的下跌行情已经走到了尽头,回暖会成为趋势。

但现在确实和调控前的行情有很大的不同。

新房限价+大量供应,会继续压制二手市场,所以房价想大幅上涨可能性不大,而且不同板块之间,极有可能出现部分板块价格上涨、部分板块价格横盘的分化现象。

南山中心区、华强北、车公庙这些板块,没有什么想象力,房价很难反弹,接下来房价我认为大概率会横盘,或者最多是微涨。

值得一提的是,最近半年内,经济环境大概率还很难回暖,如果有业主出现资金紧张的话,肯定还会有业主降价卖房!这也是我预测为什么还会有笋盘出现的原因。

当然,即便有笋盘、价格也到了底部,我还是建议优先选新房,只有新房买不到的情况下才建议抄底这些板块的笋盘。

最后,想提醒一下大家,如果想了解接下来有哪些新房入市、想知道二手房有哪些笋盘,记得点击下方名片关注我们的公众号,我们会及时更新最新的市场信息。

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以上为正文,来自湾区区长

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